智通财经APP获悉，天风证券发布研报称，计策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或快要，增量计策预期持续。往来端，阛阓“底部共鸣”增强，“短线计策博弈+中始终估值成立”逻辑愈加顺畅。

成就方进取，天风证券提议优先磋议①非国央企受益于化债、计策纾困、需求改善等多重逻辑下的逆境回转；②具备投资及改善居品上风的龙头房企特有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率普及逻辑；④二手中介受益于存量往来景气度普及。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等计策的弹性空间或更大。

天风证券主要不雅点如下：

行业跟踪(2025.5.4-2025.5.10)

降息注入需求企稳“强心针”。5月7日，央行国新办新闻发布会晓谕下调计策利率0.1个百分点，即公开阛阓7天期逆回购操作利率从当今的1.5%调降至1.4%；裁减个东说念主住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限利率同法子整。本次计策利率休养有望推动5年期LPR稳步下行，公积金贷款利率一次性大幅调降25bp为商贷利率锚定较鼓胀调降空间(0.1-0.25bp)。从可比贪图看，限制25Q1末，一线城市租售答复率及10年期国债收益率均值诀别约1.65%、1.81%，较5年期LPR及公积金贷款利率差值诀别为195、120bp，差值较24岁首诀别收窄72、37bp。本次休养后，房价相干可比收益率差值将持续收窄，增强购房者信心、利好行业需求侧量价进一步趋势企稳。

新格局融资配套“不得不发”。5月7日，国度金融监管总局于国新办发布会线路，近期将加速出台与房地产发展新格局适配的系列融资轨制；加速出台房地产开导、个东说念主住房、城市更新等贷款管制意见。从波及计策旅途看，围绕在1)收储层面：保险房再贷款使用范畴的扩大，故意于持续普及地方政府及银行端央求使用积极性，普及“去库存”速率；2)房地产开导层面：在白名单常态化机制及预售资金封锁流转化制基础上，咱们以为关于企业融资扶直力度存在优化可能，尤其是对“现房销售”及“好屋子”等计策扶直型名意见倾向性扶持；3)城市更新层面：城中村阅兵加力实验亟待匹配具实操性、革命性的融资轨制以搞定“资金均衡”等痛点问题。上述计策地点中，相干保险房再贷款扩围表述已较为了了，且收储为“止跌企稳”蹙迫握手，短期或仍是行业计策聚焦点。

向“现房销售”过渡仍需时辰。近期“现房销售”阛阓怜惜度普及。凭据中指接洽院不通盘监测，自2022年末以来，天下已有超30个省(市)试点现房销售及出台相干扶直计策。凭据国度统计局裸露数据，2024年我国现房销售面积约3亿平素米，同比增长19.1%，现房销售面积占比如故达到30.84%。短期视角看，鼓动现房销售对企业的IRR及净利率产生影响；房价波动走势布景下，企业答复周期变长或一定经过影响地盘投资积极性和地盘财政收入；但始终视角看，“现房销售”保护购房者利益的同期，也适宜行业平安、健康、高质地的发展趋势。从受益角度看，本人居品、资金及管制运营智商较强的房企上风有望扩大化，加重马太效应；磋议行业基本面呵护基调，咱们瞻望短期仍以试点扩大化、新老划断等神色过渡鼓动。

5月新址、二手房同比增速转弱

新址阛阓本周成交189万平，月度同比-19.84%，相较上月下降2.60pct；累计库存10527万平，一线、二线、三线及以下去化加速。二手房阛阓本周成交142万平，月度同比-12.90%，相较上月下降29.72pct。4月28日-5月4日，地盘阛阓成交建面1140万平，转化12周同比-10.71%；成交总和324亿元，转化12周同比4.83%；天下平均溢价率12.37%，转化12周同比+5.80pct。

本周申万房地产指数+0.41%，较上周普及3.45pct，涨幅名次31/31，跑输沪深300指数1.59pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.05%，较上周下降0.40pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数1.66pct；克而瑞内房股进取指数为-3.03%，较上周着落1.99pct。

投资提议：计策表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或快要，增量计策预期持续。往来端，阛阓“底部共鸣”增强，“短线计策博弈+中始终估值成立”逻辑愈加顺畅。成就方进取，咱们提议优先磋议①非国央企受益于化债、计策纾困、需求改善等多重逻辑下的逆境回转；②具备投资及改善居品上风的龙头房企特有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率普及逻辑；④二手中介受益于存量往来景气度普及。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等计策的弹性空间或更大。

标的方面，提议怜惜1)未脱险优质非国央企：龙湖集团(00960)、金地集团(600383.SH)、新城控股(601155.SH)、绿城中国(03900)、滨江集团(002244.SZ)等。2)地方国企：越秀地产(00123)、城建发展(600266.SH)、建发国际集团(01908)等。3)龙头央企：中国外洋发展(00688)、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4)优质物管：招商积余(001914.SZ)、保利物业(06049)、中海物业(02669)、华润万象生计(01209)、万物云(02602)；5)中介企业：贝壳(02423)、我爱我家(000560.SZ)。

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